Программа комплексного развития территорий (КРТ) с момента своего появления в 2020 году стала важным инструментом для развития городской среды в России. Она направлена на решение проблемы аварийного жилья, улучшение инфраструктуры и создание комфортных условий для жизни. В отличие от программы реновации в Москве, с которой ее часто сравнивают, программа КРТ предполагает использование комплексного подхода к преобразованию территорий, включая застройку, обновление инфраструктуры и создание социально значимых объектов, таких как школы и детские сады. Однако в регионах, в том числе в Омске, программа сталкивается с рядом препятствий и вызовов.
«КРТ — это шанс для регионов, но важна слаженность всех участников»
Главными трудностями для реализации программы являются правовые коллизии, неопределенность в экономических расчетах и высокие расходы на развитие инфраструктуры, которые ложатся на плечи застройщиков. Эти сложности, по мнению экспертов и участников строительной отрасли, требуют комплексного подхода и слаженной работы всех заинтересованных сторон — властей, бизнеса и местных сообществ.
Михаил Бузулуцкий, президент Группы «Эталон», подчеркивает важность КРТ для развития городов в регионах России. Он отмечает, что программа имеет огромный потенциал для трансформации городской среды, но ее успех напрямую зависит от взаимодействия между местными властями, застройщиками и обществом.
«Программа КРТ — это мощный инструмент трансформации городской среды, способный кардинально изменить облик региональных городов. Она позволяет обновлять жилой фонд, преобразовывать старопромышленные зоны и сглаживать дефекты хаотичного развития территорий прошлых лет. Однако ключевое преимущество КРТ — это комплексный подход, который требует согласованности всех участников процесса. Это важный момент, потому что успех таких проектов зависит от взаимодействия власти, бизнеса и местных сообществ», — отметил Михаил Бузулуцкий.
Для Группы «Эталон», которая уже имеет опыт участия в проектах КРТ, ключевым моментом остается взаимодействие с властями и местными сообществами, где найден правильный баланс прав, обязанностей, ресурсов и компетенций.
Проблемы и правовые коллизии
Сложности, с которыми сталкиваются застройщики в рамках программы КРТ, заключаются не только в технической стороне вопросов, но и в правовых аспектах. Михаил Бузулуцкий акцентирует внимание на важности правильного юридического оформления всех этапов реализации программы. Однако не только Группа «Эталон» сталкивается с этими проблемами. Многие участники строительной отрасли в Омске, включая, такие компании, как «Стройбетон» и «Новострой КПД плюс», отмечают правовые коллизии как одну из главных сложностей.
Основной проблемой остается необходимость длительного согласования прав на землю и урегулирования вопросов с собственниками недвижимости. Например, Олег Золотов, председатель совета директоров «Стройбетон», подчеркивает, что из-за недостаточной правовой ясности застройщики сталкиваются с большими трудностями в процессе выкупа земли у собственников.
«В Омске не получится воссоздать программу КРТ, как в других городах. Застройщики платят и за землю, и за территорию, и за участие в аукционах. Опыт участия в этой программе в Омске был не самым приятным, поэтому «Стройбетон» в ней не участвует», — отметил Олег Золотов.
Вячеслав Гуринов, директор компании «Новострой КПД плюс», также выделяет проблемы, связанные с правами на землю, и замечает, что застройщики вынуждены не только оплачивать землю, но и сталкиваться с дополнительными юридическими барьерами, такими как выкуп прав третьих лиц.
«Застройщик должен построить дороги, школы, детские сады, подключить к сетям. Все эти расходы в конечном итоге ложатся на стоимость квадратного метра», — отметил Вячеслав Гуринов.
Михаил Бузулуцкий также подтвердил, что одной из главных трудностей является необходимость длительного согласования прав третьих лиц, что приводит к дополнительным затратам и задержкам в проектировании. При реализации программы КРТ необходимо учитывать интересы собственников старых зданий, владельцев самостроя, а также третьих лиц, которые не всегда готовы к продаже своих домов.
«Основные сложности работы с КРТ связаны не с техническими вопросами. Мы их не боимся. А с правовыми коллизиями, особенно с необходимостью длительного согласования прав третьих лиц, сталкиваемся постоянно», — объяснил Михаил Бузулуцкий.
Плюсы и минусы участия в КРТ
В разных регионах КРТ проходит на разных условиях. И именно из-за невыгодных условий, по мнению экспертов, не смог состояться аукцион на развитие территории в районе улиц 16-я Северная — Красный Пахарь — 7-я Северная — Герцена.
Председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов указывает на экономические и юридические проблемы, которые мешают активному участию в программе КРТ в Омске. По его мнению, условия для застройщиков в регионе не соответствуют тем, что создаются в других городах, таких как Нижний Новгород. Особенно важным фактором является необходимость значительных затрат на землю и инфраструктуру, а также правовая неопределенность в процессе расселения жителей.
«В Омске сложно воссоздать программу КРТ, как в других городах. Застройщики платят и за землю, и за территорию, и за участие в аукционах», — отметил Олег Золотов.
Директор компании «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов согласился, что препоном для участия в торгах является высокая цена, которая значительно увеличивает и без того большую финансовую нагрузку на застройщиков, которых, по новому законодательству, помимо этого обязывают строить необходимую инфраструктуру: дороги, теплотрассы, детские сады и школы. В конечном итоге, по его мнению, застройщикам не остается иного выхода, как закладывать это в стоимость квартир.
Стоит отметить, что после того, как на аукцион по КРТ в Центральном округе дважды никто не заявился, администрация Омска учла критику застройщиков и на данный момент пересматривает условия контракта. Однако подробности в мэрии пока не назвали, сославшись на то, что работа еще идет.
Сохранение исторического наследия
Кроме всех перечисленных нюансов, еще одним камнем преткновения стала историческая застройка в зонах, отведенных под КРТ. С такой особенностью столкнулась компания Glorax при разработке проекта развития территории в районе санатория «Рассвет». Один из корпусов санатория оказался объектом культурного наследия. Проект пришлось доработать с учетом сохранения здания, однако и власти в этом вопросе пошли навстречу — исключив корпус из списка объектов культурного наследия, чтобы застройщик мог проводить в нем ремонтные и восстановительные работы с наименьшим количеством проблем.
В этом вопросе федеральные застройщики как раз особых препятствий для преображения территорий не видят. Сохранение исторического наследия в рамках программы КРТ является важным аспектом для большинства крупных застройщиков. Президент группы «Эталон» Михаил Бузулуцкий подчеркивает, что компания рассматривает историческое наследие не как препятствие, а наоборот — как уникальный актив, который может значительно повысить ценность проекта. Один из ярких примеров такого подхода — проект «Серебряный фонтан» в Москве, где на месте Алексеевской водонапорной станции XIX века был создан уникальный квартал, сочетающий исторические здания и современные офисы, арт-галереи и общественные пространства.
«Историческое наследие при грамотном редевелопменте повышает ценность проекта и создает особую атмосферу», — отметил Бузулуцкий.
Омская область и перспективы КРТ
Текущая экономическая ситуация, высокая ключевая ставка и отмена льготных ипотек также не самым лучшим образом влияют на развитие КРТ. Особенно, как отметили застройщики, в регионах. С другой стороны — эти проекты и не требуют обязательств выполнить их в кратчайшие сроки.
«Их принципиальное отличие — длительный срок реализации (до 15 лет), поэтому сиюминутные колебания конъюнктуры не оказывают принципиального влияния. Это позволяет инвесторам иметь долгосрочное планирование», — пояснили в «Эталоне».
Несмотря на сложности с программой КРТ в Омске, эксперты отмечают, что регион имеет потенциал для эффективной реализации подобных проектов, однако и торопиться с выделением новых участков нет смысла. Важно, чтобы власть и бизнес работали в согласованности и поддерживали друг друга в процессе реализации.
«Омская область реализует не так много проектов КРТ, как другие регионы. На мой взгляд, руководство Омской области разумно и по необходимости подходит в использованию такого инструмента для преобразования территорий. Еще раз подчеркну, что для успешного проекта КРТ необходима согласованность власти и бизнеса. В некоторых субъектах, где нет такой согласованности, множество «спящих», абсолютно бессмысленных проектов, шансы на успешную реализацию которых близки к нулю», — объяснил президент «Эталона».
По его словам, в гонке за комплексными проектами не стоит забывать и другие механизмы девелопмента, которые приносят в бюджет крупные инвестиции.
«Например, жилой квартал «Зеленая Река», который мы возводим на Левобережье Омска, — это один из крупнейших в России масштабных инвестиционных проектов: 164 га земли, семь очередей строительства, более 1 млн кв. м недвижимости. Квартал будет обеспечен всей необходимой инфраструктурой. «Эталон» построит здесь семь детских садов и три школы. И мы очень благодарны руководству региона и города за поддержку, которую они нам оказывают в реализации этого проекта», — подытожил Михаил Бузулуцкий.