Нотариус удостоверит
Давайте разберемся, какие сделки можно, а какие необходимо удостоверять у нотариуса. Обязательная нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом:
-договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами;
-сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе, кроме сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
-сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
-обязательное нотариальное удостоверение сделок также предусмотрено в тех случаях, когда недвижимость является предметом договора ренты, соглашения о разделе имущества супругов, брачного договора.
Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Нотариус также может удостоверить любую сделку с недвижимым имуществом, даже если для данного вида договора не требуется обязательная нотариальная форма. В последние годы заметно выросло число сделок с недвижимостью у нотариуса. Граждане все чаще выбирают нотариальную форму, чтобы обезопасить себя от правовых и финансовых рисков.
Дарение без риска
Одно из наиболее значимых изменений этого года — введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок дарения недвижимости между гражданами. Ранее возможностью заключить договор в простой письменной форме часто пользовались мошенники, зачастую уязвимостью собственника жилья пользовались близкие родственники.
Дарение является одним из популярных способов передачи имущества. По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность недвижимое имущество. При этом если по такому договору что-либо передается взамен или предполагается какое-либо встречное представление, такой договор не признается дарением. Такая сделка будет считаться ничтожной, то есть недействительной независимо от признания ее таковой судом. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, также ничтожен.
Часто пожилые люди, имея единственную квартиру, дарят ее, думая при этом, что остаются проживать в подаренной квартире на тех же правах и условиях. Это далеко не так. Одаряемый, уже как новый собственник подаренной вещи, теперь сам полностью по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается ею, в том числе дарит, продает, обменивает, сдает в залог, а сам даритель утрачивает все права на подаренную вещь.
Особенности продажи доли в жилом помещении постороннему лицу
Примером одной из самых распространенных сделок по отчуждению доли в недвижимом имуществе является купля-продажа. Чаще всего заключение договора купли-продажи долей происходит между участниками долевой собственности, однако встречаются и случаи продажи доли в недвижимости постороннему лицу.
Продавец, намеренный продать свою долю в недвижимом имуществе третьему лицу, обязан известить об этом остальных участников долевой собственности с указанием цены и условий договора. Сособственники имеют право купить долю в течение месяца после предложения продавца. Если никто за это время не проявит интерес, сделка возможна. Продать долю можно будет раньше, если каждый из совладельцев оформит у нотариуса отказ от преимущественного права покупки.
Необходимо отметить, законом запрещено проводить любые сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв.м. Другими словами, приобрести микродолю менее 6 кв.м в любом жилом помещении нельзя.
Только с разрешения органа опеки
Что касается сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, то для удостоверения таких договоров требуется получить и представить нотариусу дополнительный документ — разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
В своем распоряжении органы опеки прописывают условия, на которых необходимо осуществить действия по распоряжению имуществом: приобретение недвижимости на имя несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица, либо зачисление денежных средств от продажи имущества на их счет. В данной ситуации нотариус, который удостоверяет сделку, будет обязан проверить выполнение указанных условий. Обязательным пунктом проверки нотариусом являются полномочия законных представителей собственника недвижимости.
Безопасно и быстро
Нотариус в обязательном порядке для любой сделки запросит актуальные сведения из ЕГРН об объекте недвижимости и установит собственников, наличие перепланировки, находится ли объект недвижимости в залоге, нет ли зарегистрированных ограничений прав и обременений, выяснит дееспособность сторон, проверит стороны на различных сайтах, в том числе на банкротство и исполнительное производство, разъяснит сторонам все последствия совершаемой ими сделки, проведет правовой анализ представленных документов.
Переход права собственности на недвижимое имущество регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. Нотариус подготовит и удостоверит договор, направит документы на регистрацию и после выдаст выписку из ЕГРН. Обратившись к нотариусу, можно получить все документы без личного обращения в регистрирующие органы, а право собственности будет зарегистрировано в короткий срок.
Участие нотариуса не позволит ввести собственника в заблуждение и предотвратит риски подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии. Законодателем на нотариусов возложен правовой контроль, то есть полная проверка законности сделки при распоряжении недвижимым имуществом. При выявлении недобросовестности со стороны участников сделки в совершении нотариального действия будет отказано. В том случае, когда договор удостоверен нотариусом, вероятность, что он будет оспорен, минимальна, ведь все нотариальные акты обладают повышенной доказательственной силой.
Черненко Анна Геннадьевна, нотариус города Омска.
