О доле ипотек
Главный редактор «РБК Омск» Олег Малиновский:
— Денис Олегович, первый же вопрос разрешите адресовать вам как представителю компании с наибольшим количеством городов присутствия. Насколько велик объем ипотечных сделок на рынке первичного жилья?
Коммерческий директор компании «Брусника» в Сибири Денис Гузенко:
— В наших городах присутствия доля ипотеки немного отличается. Тем не менее тренд один и тот же: 70-90% сделок идет через ипотечные кредиты. По льготным программам, которые действуют у нас с июля, это примерно половина всех сделок.
Руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко:
— Драйвером во второй половине 2024 года у нас стала льготная семейная ипотека. Она сохраняет популярность, несмотря на то, что с 1 июля 2024 года по новым условиям сократился круг потенциальных заемщиков.
Доля заявок на семейную ипотеку у нас в банке в Омске в сентябре-октябре держится на уровне 80-90% от общего числа.
Главная причина востребованности семейной ипотеки в том, что ставка по ней в разы ниже, чем средние по рынку ставки по стандартным программам банков.
Генеральный директор «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов:
— В Омске около 70-80% ипотечных сделок — это сделки по семейной ипотеке. Потому что если брать кредит под 25,5% — по минимальной рыночной ставке, то посчитать нетрудно: за четыре года вы отдадите стоимость квартиры на одних только процентах. В таких условиях гораздо проще накопить, нежели идти покупать.
Такой ставки по рыночной ипотеке не было никогда. Если мы вспомним 2004 год, когда массово запустились ипотечные продукты в стране, то в Омске на тот момент торговали под 16% годовых. Самая низкая ставка перед кризисом 2009 года была 10%, как раз коллеги из «Абсолют банка» давали. Потом у нас ставка была в районе тех же самых 13−14%, и эту ставку мы продержали весь кризис до 2011 года, пока не включили ипотеку с бюджетной поддержкой.
Генеральный директор Prime Expert Estate Роман Дребушевский:
— Мы работаем со всеми застройщиками и видим примерно 90% рынка. За последние полгода сложно вспомнить случай, когда сделки оформлялись без использования льготной программы. Сделки по рыночной ставке у нас практически отсутствуют. В сегменте вторичного жилья их немного, но с учетом текущих ставок это совсем небольшие суммы.
О перегретости спроса
Олег Малиновский:
— Алена Владимировна, изменения ипотечных ставок и льготных программ повлияли на текущий спрос?
Руководитель отдела продаж семейного квартала «Снегири» компании DOGMA Алена Назарова:
— Действительно, на рынке новостроек сегодня меняются спрос и структура сделок. Мы заметили, что ранее большой популярностью пользовались однокомнатные квартиры, их доля составляла около 50%. Сегодня этот показатель снизился до 35%. В то же время выросло количество сделок по студиям с 5% до 10%. Спрос на четырех— и пятикомнатные квартиры в Омске составляет менее 1%. При этом увеличилось количество сделок по трехкомнатным квартирам с 15% до 26%. С отменой льготных программ и повышением ключевой ставки покупатели стараются сэкономить и выбрать более комфортную по стоимости недвижимость.
Если говорить о цене квадратного метра, то в октябре 2024 года на эконом— и бизнес-класс цены остались прежними, а на комфорт-класс цена возросла примерно на 4%. Средняя цена по городу примерно составляет 147 тысяч за квадратный метр на сегодняшний день.
Олег Малиновский:
— Центробанк упоминал, что рынок ипотечных сделок довольно перегрет. Я бы хотел спросить у нашего независимого эксперта, согласен ли он с этим утверждением?
Президент Омской гильдии риелторов Виталий Иванов:
— Сейчас людей, которые пришли с живыми деньгами и готовы купить квартиру, практически нет.
С другой стороны, есть госпрограммы на поддержку тех или иных категорий: федеральные средства, региональные средства. И еще есть так называемый обменный вариант. То есть выстраиваются максимально длинные цепочки, когда мне нужно, продав свою трешку, купить две однушки, соответственно, мою однушку покупает тот, кто разменивает свою трешку. Такие цепочки могут выстраиваться в большие сети, пока у кого-то в конце не появится возможность прийти с деньгами.
Условно говоря, у меня есть свои два миллиона, я готов купить квартиру за четыре. В процессе общения с клиентами считаем, какой будет у вас ежемесячный платеж при нынешних ставках. Приходим к тому, что ставка обеспечивает достаточно высокий ежемесячный платеж, который людям не под силу. И вот начинается выравнивание ситуации. Тут я у тещи возьму сейчас еще 300 тысяч, вот сейчас я там у брата перезайму. И вот так по сусекам наскребли, по амбарам помели. Не хватает 300 тысяч — пошли в банк за ипотечным кредитом. Мы не говорим о сделках по 10 миллионов, потому что там за четыре года банку заплатишь стоимость квартиры. Это экономически невыгодно. Получается, ипотека — это всего лишь некое плечо, когда ты можешь перекрутиться в течение полугода-года.
Роман Дребушевский:
— Причем так же продается достаточно дорогая недвижимость за 30-40 миллионов рублей, но только цепочка продаж длиннее.
Конечно, дорогое жилье стало продаваться хуже, с падением спроса на уровне до 30%. Если мы говорим о более доступном жилье, то сделки без ипотеки продолжают проходить. Часто в диапазоне 5-7 миллионов рублей сделки проводятся наличными.
Вячеслав Гуринов:
— К вопросу о перегретости рынка. Если мы вспоминаем период с 2015 по 2020 год, до того момента, как начал расти ценник в Омске, то средняя цена в городе была 45-47 тысяч рублей за кв. м. Если мы берем период с 2020 по 2022 год, то средняя цена в Омске была в порядке 75 тысяч рублей за кв. м.
Снова вернемся к истории. 2007 год. Позиция Омской области — надо построить миллион квадратных метров. В 2007 году мы построили миллион квадратных метров жилья. Потом в 2008 году грянул мировой финансовый кризис, и этот миллион квадратных метров мы продавали два с половиной года.
Денис Гузенко:
— Позвольте добавить. Когда мы делали анализ по входу в город Омск, четко видели, что отрасль после 2008 года на начало 2020 года не восстановилась до тех объемов, на которых она находилась. Конечно, это было для нас серьезным основанием, чтобы начинать здесь бизнес. И Омск, миллионный город, действительно заслуживает миллиона квадратных метров в год по строительству и вводу в эксплуатацию. На текущий момент только-только начали подходить к этим объемам. До них, конечно, еще работать достаточно много, но тем не менее тренд очевиден.
Олег Малиновский:
— Пока далеко от темы не ушли. А действительно сейчас в основном берут в ипотеку небольшие суммы?
Дмитрий Ильченко:
— Средний чек по заявкам по программе «Семейная ипотека» среди заемщиков «Абсолют Банка» в Омске в сентябре-октябре составил более восьми миллионов рублей. Это связано с тем, что значительная часть заемщиков в рамках «Семейной ипотеки» приобретает квартиры не в Омске, а в Москве и Санкт-Петербурге, а там лимит до 12 млн рублей. Топ популярных городов, где омичи покупают жилье в ипотеку, выглядит так: Санкт-Петербург, на втором месте — Москва, на третьем — Калининград. Также выражен интерес к покупке квартир в Тюмени и Краснодаре.
По заявкам в рамках стандартных программ ипотечный чек скромнее — 4,5-6 млн в среднем.
Кстати, средний уровень дохода омского заемщика, оформляющего ипотеку во второй половине 2024 года, приблизился к 150 тысячам рублей в месяц. Конечно, это усредненный показатель, есть зарплаты существенно ниже, но есть и заемщики с доходом один миллион рублей. Как правило, более высокие доходы у владельцев собственного бизнеса. В «Абсолют Банке» в Омске доля таких заемщиков в 2024 году — почти 25%. Но это не отражает средний показатель по рынку, поскольку у нас рассмотрение заявок таких заемщиков проходит проще, чем во многих других банках.
О цели в миллион квадратов
Олег Малиновский:
— Вернемся к недвижимости. Омская область может снова выйти на миллион квадратных метров?
Денис Гузенко:
— Более чем. Для этого есть абсолютно все. Появились финансовые инструменты в банковском институте в кооперации с застройщиком. Законодательство всех двигает к этому, и оно достаточно прозрачное и понятное на текущий момент. Есть люди, есть рынок, чтобы реализовывать эти планы. Миллион квадратных метров — это более чем достижимая задача.
Олег Малиновский:
— А есть кому продать миллион квадратов?
Денис Гузенко:
— В текущих реалиях, наверное, все-таки более скромные возможности с учетом действующей процентной ставки. Тем не менее мы же не стремимся в стране ее зафиксировать и не улучшить ситуацию с инфляцией.
Алена Назарова:
— Конечно же, ипотечные ставки сегодня очень высокие для многих покупателей. Мы видим снижение спроса и объема сделок. Но давайте посмотрим на обеспеченность жильем в Омске. По данным аналитиков «РИА Новости», в 2023 году Омск занял 84 место по объему возводимого жилья. На одного омича пришлось 0,4 кв. м, это почти в два раза меньше, чем по всей стране — 0,75 кв. м. Это и говорит о том, что в Омске необходимо жилье — комфортное, доступное.
Высокие ипотечные ставки ограничивают возможности, и это может вызвать отложенный спрос на новостройки.
Вячеслав Гуринов:
— Вопрос только в том, насколько отложенный…
Если вернуться, то Омск чуть более уникальный город в этом плане. Строили мало, но Омск всю жизнь строил столько, сколько могут купить, а не столько, сколько хочется.
Вопрос в нынешней ситуации в том, кто будет покупать даже 500 тысяч кв. м, которые мы сдадим при такой ставке и при такой цене за квадратный метр.
Мы занимаем 84 место в стране… Ведь это хорошо. Благодаря тому, что мы 83 в стране, мы оставили старую программу для семейной ипотеки, можем дальше работать. Будем на 85 месте, может быть, отдельно на Омск будет адресная льготная программа, которая сейчас, кстати, обсуждается в Госдуме.
По статистике, мы мало строим. Потому что больше, может быть, и не надо.
Виталий Иванов:
— Смотрите, в каком состоянии жилищный фонд. Он требует обновления? Безусловно. Есть ли у людей желание приобрести новые современные жилые помещения? Безусловно, есть. Получается, что у нас очень большой потенциальный спрос.
Поэтому, опять же безусловно, омский рынок может поглотить больше объектов. Просто отсутствие именно в моменте хороших финансовых инструментов создает уникальную ситуацию, когда застройщики, набрав темпы, строят, а у них есть страхи и риски, смогут ли они в этом объеме реализовать.
О переселении из аварийного жилья
Олег Малиновский:
— Уже много было сказано и хотелось бы узнать, как вообще в таких реалиях выполняются программы администрации Омска — та же программа переселения из аварийного жилья по нацпроектам.
Директор департамента жилищной политики Омска Ольга Парфенова:
— Год был очень сложным для нас: из 300 торгов, которые состоялись на сегодня, при том что встречалась с риелторами, общалась с застройщиками, просили зайти на торги, состоялось и заключили контракты с 51-52 продавцами. Это с апреля по сентябрь.
На сегодня у нас на стадии публикации еще 340 жилых помещений, то есть это очень большая потребность на конец года. В городе вводятся дома у разных компаний: «Стройбетон», «Новострой», «Эталон» и других. Мы надеемся, что зайдут к нам на торги, и мы приобретем квартиры и закроем шестой этап региональной адресной программы. Хоть он у нас и рассчитан на 2024-2025 год, но задача поставлена, чтобы в этом году законтрактоваться в 100%, закрыть реализацию программы стадией контрактации.
В новую программу, данные по которой мы уже передали в правительство Омской области, входят дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года. Это 179 аварийных домов, 77 тысяч квадратных метров жилья. Понятно, что мы не покупаем квадрат в квадрат, обязаны предоставить благоустроенное жилое помещение, а расселяем общежития, где комнаты и 12 квадратов, и 15, и 18 квадратов. Нам очень нужны студии, допустим, 20−24 квадрата, но, к сожалению, квартир с такой площадью практически не строят. По сути нам надо будет приобрести, учитывая разницу между расселяемой и приобретаемой, 130–150 тысяч кв. м, чтобы расселить указанные 179 домов.
Мы понимаем, что цена, которую мы можем предложить участникам рынка, низкая — 115−120 тысяч рублей за кв. м. Учитывая объемы, мы для себя закладываем около 10 млрд рублей на следующие пять лет.
Был разговор с «Эталоном», мы готовы забирать квартиры любой площади. В прошлом году мы приобретали целыми домами. Для застройщиков это должно быть интересно. Ты построил и сразу продал целый дом, у тебя есть средства на строительство следующего дома.
Что касается выкупной стоимости, то граждане понимают, что лучше выбрать жилое помещение. Очень мало обращаются за выкупной стоимостью. Возможно, из-за цен на рынке.
Олег Малиновский:
— Какие цены сейчас при выкупе аварийного жилья?
Ольга Парфенова:
— Вот буквально в сентябре-октябре это было 100-105 тысяч рублей за кв. м аварийного жилья. Выгодно тем, у кого большие квартиры: за 60 квадратов, за трешку в аварийном доме можно получить 6 миллионов, самому добавить и переехать в квартиру по своему выбору. Да, граждане есть разные, просят квартиру на Затонской по переселению. Но мы понимаем, что к нам никогда не зайдут застройщики районов Затонской, Кузьминок, Королева, Пушкина.
О будущем рынка недвижимости
Олег Малиновский:
— Что дальше будет с рынком?
Денис Гузенко:
— Мы берем свои цели в показателях, которые утверждаются ежегодно, и на текущий момент мы их не корректируем. Все объемы, которые мы планировали, должны быть достигнуты. Безусловно, есть отставание по некоторым городам. Омск в них не входит.
Инструментов на текущий момент для достижения цели недостаточно, но это не означает, что они не могут дорабатываться, и мы постоянно в поиске новых механизмов, чтобы стимулировать спрос.
Компания заходит, наверное, в четвертый для себя сложный цикл, поэтому у нас есть опыт как на растущем рынке работать, так и на падающем. Многие кадры, которые работают в компании, путь этот проходили, и мы какую-то закономерность для себя видим и устойчивость в этом плане чувствуем.
Мы предполагаем, что, наверное, текущая история может продолжаться два-три года. Исходим из этого, перестраиваемся, рынок приходит в равновесие. Про перегретый рынок спорное утверждение. Что касается Омска, здесь для нас, наверное, самая понятная и стабильная ситуация.
Хотелось бы упомянуть, что все-таки Омск еще не видел конкуренции в девелопменте и строительстве в том виде, в котором он существует даже в ближайших регионах.
Роман Дребушевский:
— Я тоже считаю, что все будет хорошо. Потому что отложенный спрос — это факт. На мой взгляд, он проявит себя, когда ставка снизится до 14−15%. В этом случае мы увидим резкий всплеск продаж.
В 2025 году, по моему мнению, изменений не произойдет. Наша основная задача в текущих условиях — сохранить высокое качество услуг, оказываемых компаниями. В таких условиях можно не только выживать, но и развиваться в целом.
Вячеслав Гуринов:
— На самом деле все, кто здесь сегодня собрался, прекрасно понимают, от чего зависит у нас ключевая ставка. Благодаря СВО одной рукой мы разгоняем инфляцию, потому что там денежные средства и на оборонку, и на выплату солдатам. Соответственно, снижение «ключа» до Нового года мы вряд ли увидим.
Из перспектив положительных, которые я жду лично, это все-таки указ Владимира Владимировича Путина, потому что 1 декабря представят ему меру поддержки по строительному сектору.
Что касается 2025 года, если ничего не поменяем, то… Ольга Юрьевна — наше все. Если серьезно, то мы отмечаем падение спроса на 35%. По итогам ноября мы отметим падение спроса примерно на 45%. К Новому году, если ничего не меняется и ключевая ставка растет, падение спроса составит 55−60%.
Если в ноябре еще на один-два пункта увеличится ключевая ставка, мы перепрыгнем рыночные ставки по ипотекам в 30%. Если сегодня мы говорим, что 20% — это уже заградительная мера для приобретения квартиры в кредит, то что говорить о ставке в 30%? Просто отрасль начнет умирать. Я все-таки верю, что Центробанк и правительство Российской Федерации загнуться пластом всей экономике, наверное, не позволят.
Алена Назарова:
— Естественно, основные расходы застройщика — это и на строительные материалы, и на технологические подключения, и на логистику. Поэтому все эти составляющие продолжают расти, да и в любом бизнесе есть порог себестоимости, ниже которого опускаться нельзя.
Поэтому я считаю, что большого снижения цен ждать не следует. Однако рынок сейчас адаптируется к отменам льготных программ, к исчерпанию лимитов. Застройщики совместно с банками разрабатывают различные программы, чтобы недвижимость была более доступной.
Виталий Иванов:
— Я, как и коллеги, думаю, что до конца года у нас сохранится тенденция к уменьшению количества сделок. Мне проще положить деньги, те минимальные средства, на которые я сейчас пока не могу купить квартиру, на депозит.
Город Омск — это уникальная территория. Географически очень удобное место, исторически, культурно. Здесь жить приятно, климат, сезоны меняются, прекрасная река, очень хорошие люди. Это такой базовый фундамент того, что территория будет развиваться. Тем более что мы видим, что географические акценты больше совмещаются сейчас в экономических приоритетах нашего государства с запада на восток.
Поэтому я думаю, что мы обречены на развитие, на то, что у нас все будет хорошо и экономика будет развиваться в политическом смысле.
