С 1 февраля начали ужесточаться условия по семейной ипотеке — основному способу покупки новостроек в России. В тот же месяц объем ипотечного кредитования сократился почти на треть. Однако столь резкого падения спроса на квартиры не произошло. Руководитель отдела продаж Группы «Эталон» в Омске Максим Вавилов рассказал, воспринимают ли сейчас квартиру как инвестицию и какие инструменты пришли на смену льготным ипотекам.
Максим Вавилов, руководитель отдела продаж Группы «Эталон» в Омске:
— Омичи, особенно те, у кого еще осталась возможность получить льготную ипотеку, стали гораздо ответственнее подходить к использованию своего шанса. Люди вновь начали рассматривать квартиры как инвестицию, но подход изменился. При выборе недвижимости сейчас обращают внимание не столько на цену (она может поменяться при переходе новостройки во вторичный фонд), сколько на перспективы развития района и комфортные условия для жизни: низкую плотность застройки, хорошую площадь квартир, среднюю этажность, социальную инфраструктуру, озеленение, парковки.
Думаю, все понимают: квартиры дешеветь не будут, стоимость недвижимости продолжает стабильно расти, что подтверждает нынешний кризис. Поэтому покупка жилья как инвестиция сегодня выглядит привлекательнее, чем вложения в земельные участки под девелопмент или коммерческую недвижимость — там выше бюджет входа, дорогое кредитование и требуются глубокие профессиональные знания.
Другой вопрос — какие средства вкладывать. Семейная ипотека остается самым эффективным кредитным механизмом для покупки недвижимости: с ее помощью приобретают большие квартиры в среднем на 65 кв. м. Но после 1 февраля произошла отсечка: льготные условия стали доступны меньшему числу людей. Ипотека под 6% сейчас — огромный подарок судьбы, и, как ожидается, программу в будущем вновь ужесточат.
Ее место все активнее начинает занимать другой инструмент — рассрочка от застройщика.
Например, в отдельных проектах «Эталона» ее доля в общем объеме сделок достигает 60%, а непосредственно в Омске в 2026 году — 32%.
Рассрочка позволяет получить реальную выгоду, снизить первый взнос и существенно сократить переплату по кредиту. При этом часто рассрочка выступает эффективным вспомогательным инструментом, например, как способ зафиксировать стоимость квартиры на период продажи других активов.
Парадокс рынка сейчас — неэластичность спроса. В теории при росте цен спрос должен падать, но новые ограничения по семейной ипотеке и ряд экономических факторов, наоборот, подстегнули тех, кто сомневался. Снижение ключевой ставки сделало вклады менее выгодными, и деньги с депозитов начали уходить в недвижимость. Люди понимают, что рынок будет продолжать расти.
Доля сделок с наличным расчетом у «Эталона» выросла почти до трети.
Если у человека есть крупный депозит, он может внести первый взнос, зафиксировать цену квартиры, зарегистрировать ДДУ и продолжать получать доход с оставшейся суммы. Это тоже стало одним из инвестиционных инструментов.
Застройщики, как правило, идут навстречу и совершенствуют универсальные инструменты, добавляя индивидуальные условия. Например, «Эталон» постоянно расширяет программы лояльности: скидки за повторные покупки, бонусы за рекомендации, а теперь добавились спецусловия на машиноместа и кладовые.
